Article rédigé par Mathieu WOIRGARD, le 11/10/2022
Table des matières
Lorsque l’on décide d’investir en SCPI, il est important d’analyser les supports que l’on peut vous proposer.
Plusieurs éléments clés sont à examiner, comme l’expérience et la stratégie du gérant, la capitalisation de la SCPI, les sous-jacents du fond, la géographie des investissements, la diversification des actifs, le taux d’occupation financier, le report à nouveau, la provision pour gros entretiens, l’endettement de la SCPI, entre autres.
Le plus souvent, l’investisseur s’attache surtout à regarder les performances d’une SCPI. L’objet de cet article sera de détailler trois indicateurs clés de performance : le TDVM, le taux de distribution, et le TRI.
Le taux de distribution remplace désormais le TDVM
Le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) était l’indicateur de rendement le plus utilisé jusque janvier 2022, où il a été remplacé par le TD (taux de distribution). C’est l’indicateur de performance que vous retrouverez sûrement lorsque vous chercherez à connaître la performance d’une SCPI avant 2022.
Pour simplifier, le TDVM représente les dividendes versés par rapport à la valeur de marché moyenne de l’année passée.
La nouvelle nomenclature impose aux sociétés de gestion de communiquer désormais sur le TD, le taux de distribution. Contrairement à son prédécesseur, le TD représente les dividendes versés sur une année rapportés à la valeur de la part au 1er janvier, et brut de fiscalité (étrangère, plus-values…).
Exemple : pour 5 euros de dividendes versés à l’année, un prix de souscription en début d’année de 100 euros, et un prix de souscription au 1er juin de 110 euros. Jusqu’à présent, on calculait de la façon suivante : 5/105 (moyenne de 100 et 110 sur l’année) = 4,76%. Avec le nouveau calcul : on obtient 5/100 (prix de souscription au début d’année) = 5%
Les impacts du changement
Selon les SCPI la différence de rendement présentée entre TDVM et TD représente des écarts significatifs allant de + 30 % à – 30 % sur la performance annoncée auparavant.
1/ Les grands gagnants sont :
- les SCPI qui ont augmenté leur prix de part pendant l’année : le TD ne le prend pas en compte, et présente donc un rendement plus important que le rendement effectif en fin d’année ;
- les SCPI qui ont des immeubles à l’étranger et qui annonçaient jusqu’ici leur rendement net de fiscalité étrangère, le TD présentera désormais un rendement plus important pour le même loyer perçu par la SCPI ;
- les SCPI dont une partie du rendement annuel provient de la distribution de plus-values obtenues suite à la cessions d’immeubles. Auparavant, l’impôt sur la plus-value (qui est réglé directement au notaire pour le compte de l’associé) était déduit de la performance présentée. Le rendement présenté sera désormais boosté artificiellement par l’impôt sur la plus-value acquitté. Hors, la distribution de plus-values peut être liée soit à des arbitrages dans le patrimoine (bonne gestion), soit à des difficultés de la société de gestion à honorer des demandes de retrait des associés (attrait de la SCPI en baisse, probables complications au moment de la sortie)…
2/ Les grands perdants sont :
- certaines SCPI à capital fixe. Dans le cas des SCPI à capital fixe, le calcul du TD est différent. Le dividende est rapporté au prix moyen acheteur de l’année n-1. La performance 2021 est ainsi impacté par une baisse du prix d’achat sur le marché secondaire…en 2020 !
Heureusement dans les deux cas et à compter de 2022, il devient obligatoire de faire mention dans les documents présentant la performance de la part des revenus distribués non récurrente, c’est-à-dire qui provient du recours au report à nouveau (réserves) ou de la distribution de plus-values.
Le rendement global immobilier
Si la notion de TRI (taux de rendement interne) n’a pas été retouchée pour l’instant, la notion de rendement global immobilier fait son entrée. Celui-ci présente la somme du taux de distribution sur une année et de la variation de la valeur de réalisation de la part sur cette même année.
Rappel : la valeur de réalisation d'une SCPI correspond à la valeur vénale des immeubles d'après la valeur d'expertise, augmentée de la valeur nette des autres actifs.
En gros, il présente la performance totale de la SCPI, rendement et plus-value potentielle cumulés.
Le TRI (taux de rendement interne)
C’est l’indicateur le plus complet, car il intègre également l’impact de la commission de souscription.
Généralement, cet indicateur est calculé sur des durées assez longues. Certaines sociétés de gestion indiquent le TRI depuis la création de la SCPI, d’autres plus jeunes indiquent un TRI sur 5 ou 10 ans.
Le TRI tient compte :
- d’une part des dividendes versés (avant impôts) ;
- d’autre part, de l’évolution de la valeur de la part, c’est-à-dire la différence entre le prix d’acquisition de la première année et la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable) ou le prix d’exécution (pour les SCPI à capital fixe) au 31 décembre de la dernière année.
Concrètement, cela signifie qu’à taux de distribution équivalent, une SCPI qui facture une commission de souscription plus importante (10% en moyenne) verra son TRI baisser.
Cet indicateur a malgré tout plusieurs limites :
- l’impact des frais de souscription sur le TRI s’atténue avec le temps. Ainsi, des sociétés de gestion qui communiquent sur le TRI de leur SCPI avec comme référence des durées d’existence différentes ne jouent pas à armes égales ;
- le TRI ne tient pas compte de la fiscalité des revenus, qui peut être significativement différentes selon que la SCPI investit uniquement en France ou également à l’étranger ;
- le TRI ne tient pas compte des frais liés à l’emprunt souscrit par un investisseur pour l’acquisition des parts.
Conclusion
Il va falloir être encore plus prudent désormais quant aux hypothèses de rendement qui vont vous être présentés dans les simulations financières d’investissement. Vous devrez vérifier certains points liés au rendement annoncé :
- stabilité du rendement (beaucoup de facteurs liés aux choix d’investissement et à la stratégie de gestion, de la société - facteurs que nous pouvons vous détailler) ;
- impact des commissions de souscription, frais liés à l’éventuel crédit, et fiscalité ;
- intégration éventuelle de dividendes liés au report à nouveau (réserves) ou à des plus-values, dans le rendement annoncé par les sociétés de gestion (indiqué dans le rapport annuel).
Politique retenue au sein de notre cabinet
Afin de pouvoir comparer les SCPI toutes choses égales par ailleurs, et informer nos clients de l’impact de l’ensemble des frais liés à leur investissement, nous avons choisi d’inclure dans le calcul de notre TRI (taux de rendement interne de l’investissement proposé) :
- l’impact de la commission de souscription, c’est-à-dire la différence entre le prix d’acquisition de la première année et la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable) ou le prix d’exécution (pour les SCPI à capital fixe) au 31 décembre de la dernière année ;
- l’impact de l’ensemble des frais bancaires inhérents à l’investissement à crédit (frais de dossier, de garantie, d’intermédiation, taux d’intérêt du prêt, taux d’assurance, versement sur assurance vie si emprunt in fine) ;
- le rendement estimé des SCPI retenues sur la durée de l’investissement, ainsi que les éventuelles revalorisations de loyers et de la valeur des parts ;
- l’impact de la fiscalité sur les revenus (positif comme négatif), et de la fiscalité sur les éventuelles plus-values générées lors de la revente (SCPI de capitalisation par exemple).
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