DÉMEMBREMENT 
TEMPORAIRE : NUE-PROPRIÉTÉ/USUFRUIT 

Le démembrement de propriété n’est pas une forme d’investissement, mais plutôt un montage juridique et fiscal basé sur le code civil, qui s’utilise couramment dans beaucoup de formes d’investissement immobilier. 

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Le démembrement de propriété temporaire partage pour une durée définie les deux droits constitutifs de la pleine-propriété : la nue-propriété et l’usufruit :  

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- le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage pendant une durée définie contractuellement ; 

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- l’usufruitier dispose du droit d’usage du bien.  Il assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend à sa charge les travaux d’entretien. 

 

LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT EN NUE PROPRIETE AVEC DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE 

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• Vous achetez la nue-propriété d’un bien à une valeur décotée de 30 à 50 % en général, comme contrepartie du fait de ne pas percevoir les loyers pendant une durée déterminée.  A l’issue de cette période de démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien en exonération totale de tout frais et fiscalité.  Dès lors vous pouvez soit louer soit revendre le bien. 

 

• Les revenus locatifs que vous encaissez portent donc sur une base d’investissement plus faible pour une valeur de bien plus élevé et donc un rendement supérieur ; 

 

• Durant la période du démembrement, votre capital se valorise sans générer aucune fiscalité. En effet, comme vous ne percevez pas de revenus, l’investissement ne vous génère aucune imposition supplémentaire à l’impôt sur le revenu.  Pour les résidents fiscaux français ou les investissements réalisés en France, les biens détenus en nue-propriété sortent de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ; 

 

• Au terme du démembrement, lorsque vous récupérez la pleine-propriété du bien et que vous souhaitez le revendre, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété au jour de votre achat de la nue-propriété ce qui en réduit très fortement l’impact ; 

 

• Durant la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui supporte l’imposition locale (taxe foncière) ; 

 

• C’est également l’usufruitier qui doit supporter toutes les charges d’entretien du bien, le nu-propriétaire n’étant responsable que des grosses réparations (gros murs, couverture, clôtures sauf conditions particulières sur certains contrat stipulant cette prise en charge par l’usufruiter) ; 

 

• Des avantages en cas de transmission par donation ou succession : vos héritiers peuvent obtenir la pleine propriété du bien pour des droits de transmission calculés sur la base d’une assiette taxable minorée.