PERCEVOIR DES REVENUS

VOUS SOUHAITEZ PERCEVOIR DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES ? 

 

Préalablement au choix de votre investissement, il importe de bien définir votre besoin en revenus complémentaires.  Il peut s’agir d’un besoin immédiat (perte ou changement d’emploi avec baisse de salaire, départ à la retraite), ou d’un besoin futur (anticiper les études de ses enfants, préparer son départ à la retraite). 

 

IDÉES DE SOLUTIONS IMMOBILIÈRES 

 

• Acquisition d’un bien immobilier en direct :  

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L’investissement dans un bien immobilier en direct est souvent envisagé lorsqu’il s’agit d’obtenir des revenus complémentaires réguliers, ainsi qu’une plus-value à terme.  

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En fonction de sa situation patrimoniale et des attributs du bien, l’investisseur pourra choisir entre deux régimes de location : la location nue soumise au régime des revenus fonciers, et la location meublée soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux.  

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Dans le cadre de la location meublée, il est possible d’amortir votre bien en plus de la déduction des dépenses réelles, ce qui vous permet de percevoir des revenus quasi ou totalement défiscalisés. L’amortissement est une dépréciation comptable qui va s’imputer sur vos loyers comme une dépense « fictive » chaque année. 

 

• Souscription de parts de SCPI :  

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Les SCPI sont des sociétés non cotées en bourse qui ont pour objet de collecter de l’épargne auprès d’un grand nombre d’investisseurs pour acquérir et gérer un large parc immobilier dédié à la location.  L’investisseur perçoit alors des revenus réguliers sous forme de loyers nets de charges et de frais de gestion. 

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Dans une optique de revenus complémentaires, il faudra privilégier les SCPI de rendement, principalement composées d’actifs à usage commercial (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, etc.). 

 

• Souscription de parts d’OPCI 

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Un OPCI est un placement collectif non coté en bourse.  A la différence avec la SCPI qui est à 100% investie en immobilier et peu liquide, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers (60% minimum), d’actifs financiers et de 5 % minimum de liquidités.  Les rendements de l’OPCI sont donc moins sensibles aux fluctuations du marché immobilier et sa poche de trésorerie lui permet de garantir la liquidité aux investisseurs en cas de revente de parts.  

 

•  Acquisition d’usufruit temporaire 

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Ce peut être une solution en cas de besoin en revenus immédiat et limité dans le temps. Concrètement, la pleine propriété d’un actif sera partagée entre l’usufruit (qui correspond à la perception de loyers), et la nue-propriété (qui correspond à la propriété de l’actif).  En achetant l’usufruit, vous dépenserez un montant moindre que si vous achetiez la pleine propriété de l’actif.  En revanche, à la fin de la période d’usufruit, vous ne percevrez plus de loyer et vous ne détiendrez plus l’actif.  

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Cette stratégie peut être utile pour un particulier ayant un déficit foncier reportable important à consommer, ou pour une société souhaitant placer sa trésorerie à moyen terme et long terme. 

 

• Cession d’un bien immobilier en viager 

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Cette solution consiste à vendre un bien contre un capital (bouquet) et/ou des revenus réguliers (la rente).  Vous conservez en parallèle la jouissance du bien jusqu’à votre décès.  Cette stratégie peut être utile pour une personne âgée souhaitant obtenir des revenus réguliers pour financer un besoin comme la dépendance par exemple. 

 

• Investissement en nue-propriété (à terme) 

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L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier en direct ou de parts de SCPI permet à un particulier de développer son patrimoine, sans imposition supplémentaire, et de percevoir des revenus complémentaires au terme de la période de démembrement. 

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Pendant la période du démembrement, une autre personne est propriétaire de l’usufruit temporaire du bien et en perçoit les loyers.  En contrepartie, l’investisseur qui achète la nue-propriété bénéficie d’une décote sur l’achat du bien immobilier.  La décote est fonction de la durée de l’usufruit. 

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Au terme de la durée d’usufruit, le détenteur de la nue-propriété devient plein propriétaire du bien (sans frais, ni fiscalité) avec tous les privilèges associés.  Il peut alors conserver l’actif et percevoir les loyers, l’occuper (si bien immobilier) ou le revendre.   

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Autre avantage, en cas de revente, la plus-value immobilière est calculée par la différence entre la valeur de revente et la valeur de la pleine propriété au jour de l’investissement ce qui réduit très fortement son impact fiscal. 

 

IDÉES DE SOLUTIONS FINANCIÈRES 

 

• Rachats sur une assurance vie 

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L’assurance vie est un instrument efficace pour construire et valoriser un capital en vue d’obtenir des revenus complémentaires immédiatement ou à terme, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse et dégressive dans le temps. 

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Simple et flexible, l’investisseur garde la possibilité de faire évoluer ses supports d’investissements en fonction de la situation des marchés, au besoin il peut effectuer des rachats partiels car le contrat lui assure une liquidité importante au sein de cette enveloppe fiscale. 

 

• Rachats sur un contrat de capitalisation 

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Le contrat de capitalisation est très proche de l’assurance vie.  Il bénéficie des mêmes avantages en termes de gestion financière, de souplesse, de disponibilité et de fiscalité des revenus complémentaires.  Seules diffèrent la fiscalité successorale et l’absence de bénéficiaire. 

 

• Souscription d’un contrat retraite (art 97/123/128 d du code des impôts) 

 

Il s’agit de supports d’investissement destinés à préparer la retraite tout en bénéficiant d’un cadre financier et fiscal attrayant.  Sous certaines conditions les cotisations sont déductibles du revenu imposable.  Le souscripteur bénéficiera d’arrérages de pension de retraite, éventuellement réversible au conjoint. 

 

• Le plan d’épargne entreprise – PEE (article Lp 362-1 à Lp 362-9 du code du travail) 

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Ce dispositif est ouvert à toutes les entreprises, quel que soit leur statut juridique, embauchant au moins 1 salarié, même à temps partiel.  Il permet aux salariés (y compris au gérant salarié) de se constituer un complément de retraite par capitalisation.  La fréquence et le montant des versements sont libres, ils peuvent être complétés par un abondement de la part de l’entreprise et bénéficient d’un cadre fiscal privilégié.  

 

NOTRE INTERVENTION 

 

Nous vous aidons à déterminer vos besoins et à réorganiser votre patrimoine dans une logique de revenus : diversification sur différents types de placements conformes à l'objectif et amélioration du rendement net d'impôt grâce à une bonne utilisation fiscale de vos différents placements. 

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Nous vous accompagnons ensuite dans la mise en œuvre et la gestion de votre patrimoine financier ou immobilier.