IMMOBILIER EN VIAGER
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange un capital (bouquet) et une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible.
DE QUOI S’AGIT-IL ?
Toute personne capable juridiquement peut vendre ou acheter un logement en viager.
Le décès futur du vendeur, appelé crédirentier, doit être imprévisible. Ainsi, l'acquéreur, appelé débirentier, ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé.
Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit. Celui-ci lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Le logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.
PAIEMENT DU PRIX
La vente consiste pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l'acquisition.
Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d'une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu'à son décès.
Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30 % de la valeur totale du bien.
La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs.
En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, on dit que la rente est réversible. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit que la rente est réductible.
La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d'avance ou à terme échu.
La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
- âge et espérance de vie du crédirentier ;
- valeur du bien ;
- loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué.
Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.